Con la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación a partir del 1° de agosto de 2015 ha quedado zanjada toda discusión acerca del carácter que revisten las cañerías que conducen fluidos o energía y los cableados en los edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal.-
La vieja ley 13.512 derogada nada decía al respecto y el tema quedaba librado a lo que establecían los reglamentos de copropiedad y administración.-
Así, las soluciones resultaban sumamente diversas, ya que mientras algunos reglamentos establecían que todas las cañerías eran bienes comunes en todo su recorrido y hasta el ingreso a las respectivas unidades, punto a partir del cual pasaban a ser propias, otros establecían que lo eran en todo su recorrido en tanto estuvieran embutidas y cuando emergían cambiaban de titularidad para ser propias.-
En otros casos existían reglamentos que nada decían, con lo cual había que tratar de desentrañar de qué cañería se trataba y por donde circulaba, si era general o particular para una unidad y si su interrupción afectaba a un grupo de unidades o a una sola.-
Ahora, con la sanción del Art. 2041 inc. “f” del Código Civil y Comercial la cuestión ha quedado perfectamente aclarada; “Son cosas y partes necesariamente comunes….las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”.-
La nueva ley es absolutamente clara en cuanto a que todas las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica son necesariamente comunes en toda su extensión, sin distinción del lugar en que se encuentran o recorren, y los cableados hasta el ingreso a la respectiva unidad funcional.-
La ley no distingue si se trata de cañerías embutidas o externas o el material que compone la cañería, solo menciona la condición de que conduzcan fluidos o energía eléctrica, y en tal caso serán bienes necesariamente comunes en toda su extensión, de manera que todas las cañerías que reúnan este requisito – que conduzcan fluidos o energía eléctrica – aún cuando se encuentren en el interior de una unidad funcional o a la vista, serán comunes.-
Pues bien, queda claro entonces que a partir de la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial – 1° de agosto de 2015 – todos los reglamentos consorciales que se dicten deberán contemplar esta disposición, ello así en virtud de lo dispuesto por el Art. 2056 CCC que establece obligatoriamente que “El reglamento de propiedad horizontal debe contener:…..inc. d) enumeración de las cosas y partes comunes”.-
Esto quiere decir que por mandato legal – la ley dice “debe” – los nuevos reglamentos de propiedad horizontal deberán mencionar obligatoriamente como bienes necesariamente comunes a las cañerías que conduzcan fluidos o energía eléctrica en toda su extensión y a los cableados hasta el ingreso en las respectivas unidades funcionales.-
Ahora bien, nada dice el Código Civil y Comercial vigente cuál sería la situación de los miles de reglamentos consorciales dictados con anterioridad al 1° de agosto de 2015, esto es, a la fecha de vigencia de la nueva legislación y que establezcan un régimen distinto para las cañerías y cableados.-
Como primera observación debo señalar que no resulta fácil ni sencilla la tarea de interpretar la vigencia y alcance de las leyes en el tiempo, y su incidencia sobre las conductas y acuerdos de partes que subsisten en el tiempo y que suscriptos por los particulares en una fecha producen efectos y consecuencias en otra, derechos adquiridos y un sinnúmero de situaciones y consecuencias inimaginables, tantas como actos y hechos jurídicos posibles.-
Hubiera sido más sencilla la situación si se hubiera adoptado el criterio seguido por el Código Civil Español del año 1999, el cual estableció un plazo de un año a todos los consorcios para que adecuen sus reglamentos de propiedad horizontal a la nueva ley.-
Este no ha sido el criterio seguido por nuestros legisladores y ha quedado el tema a consideración de los interpretes.-
Todavía no existe ni doctrina ni jurisprudencia que se haya expedido al respecto, de manera que la opinión vertida en el presente artículo corre por cuenta de quien la formula y quedará o no corroborada con el paso del tiempo y la aparición de otras opiniones y fallos jurisprudenciales.-
Hecha esta aclaración, corresponde que nos adentremos a analizar una respuesta adecuada al posible conflicto entre los viejos reglamentos que establecen criterios distintos respecto a las cañerías y cableados y lo dispuesto por la nueva ley.-
Algunas respuestas posibles;
– Que rijan sin más los reglamentos consorciales conforme fueron dictados hasta que desaparezcan los consorcios, lo cual llevaría al absurdo que dentro de cien años todavía no tuvieran vigencia las normas del Código Civil y Comercial vigentes a partir del 2015.-
– Que se apliquen las nuevas disposiciones legales pasando por arriba todo lo dispuesto por el estatuto consorcial, lo cual constituiría a dichos reglamentos en letra muerta y piezas de museo.-
La respuesta es más compleja y dependerá de la clase de norma que se trate, ya que algunas se impondrán sobre la voluntad consorcial y otras resultarán supletorias de la voluntad de las partes que dictó el reglamento y, por tanto, vigentes a través del tiempo.-
Para poder realizar una respuesta jurídica adecuada al problema que nos ocupa – titularidad de cañerías y cableados en los reglamentos anteriores al 1° de agosto de 2015 – habrá que analizar lo dispuesto por el Código Civil y Comercial en punto a la eficacia temporal o vigencia y aplicación de sus disposiciones, la norma jurídica específica que regule el tema y lo dispuesto por el reglamento consorcial al respecto.-
Eficacia temporal de la norma
El Código Civil y Comercial vigente trata en su artículo 7° la eficacia temporal de las leyes; dice expresamente:
“A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.-
Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales.-
Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo”.
La primera parte del artículo 7° establece el principio rector: las leyes son de aplicación inmediata a partir de su sanción aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones existentes.-
En el segundo párrafo establece el otro principio general: las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, y en todo caso, si así se estableciera no pueden afectar derechos amparados por garantías constitucionales.-
En el tercer apartado la norma contempla la excepción al principio general de la aplicación inmediata de la ley, y es el caso de las leyes supletorias las cuales no son aplicables a los contratos en curso de ejecución.-
Ahora bien, es necesario distinguir entre las leyes o normas imperativas de las leyes o normas supletorias.-
Es decir, en un rápido análisis, podemos sostener que las leyes pueden clasificarse en imperativas o supletorias (o dispositivas).-
La característica central de las leyes imperativas es que son generalmente de aplicación inmediata y prevalecen sobre cualquier acuerdo en contrario que puedan establecer los particulares, es decir, se imponen por sobre la voluntad de las partes.-
En cambio las leyes supletorias o dispositivas se caracterizan por la posibilidad de que las partes puedan disponer de la norma, haciendo prevalecer sus propias normas o acuerdos.-
Luego, podemos sostener entonces que hay normas imperativas que son de aplicación inmediata, y hay normas supletorias que solo se aplican ante la ausencia de acuerdo entre las partes, y que no son aplicables a los contratos en curso de ejecución.-
Reitero, las normas imperativas resultan de aplicación inmediata y no pueden ser sustituidas por la voluntad de las partes, a diferencias de las leyes supletorias que solo se aplican a los contratos celebrados con posterioridad a su vigencia y en ausencia de acuerdo de partes.-
Ejemplo; una norma imperativa es la que fija la edad de la capacidad de las personas, que no puede ser alterada por la voluntad de las partes y se aplica en forma inmediata a la sanción de la ley que así lo dispone.-
La norma supletoria no se aplica a los contratos en curso de ejecución y solo a los celebrados con posterioridad a su sanción, como por ejemplo lo dispuesto por el Art.1209 del C.C.C. respecto a la obligación del locatario en relación al pago de cargas y contribuciones del bien locado, que establece que no están a su cargo el pago de las cargas que gravan la cosa, salvo pacto en contrario.- Las partes podrán establecer libremente su imposición.-
Norma jurídica específica
Conforme vimos más arriba, el Art. 2041 inc. “f” del Código Civil y Comercial dice expresamente; “Son cosas y partes necesariamente comunes….las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”.
Y agrega más adelante en el Art. 2056 CCC que “El reglamento de propiedad horizontal debe contener:…..inc. d) enumeración de las cosas y partes comunes”.-
Entonces, queda claro que a partir de la vigencia del Código Civil y Comercial las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica son necesariamente comunes en toda su extensión y los nuevos reglamentos consorciales deben enumerar su existencia como bienes o cosas comunes.-
Es decir, nos encontramos frente a claras y precisas normas imperativas, ya que la ley obliga a que los reglamentos consorciales deben enumerar los bienes comunes entre los cuales se encuentran como necesariamente comunes las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica en toda su extensión y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional.-
Reglamentos consorciales existentes al 1° de agosto 2015.
Existe uniformidad de criterio en la doctrina y la jurisprudencia acerca del carácter o naturaleza contractual que reviste el reglamento consorcial.-
Se trata de un contrato plurisubjetivo, de carácter formal, multilateral, conmutativo y consensual, en el cual impera soberanamente la voluntad de las partes dentro del marco legal correspondiente.-
En este particular contrato las partes podrán establecer, por ejemplo, la duración del ejercicio financiero y la periodicidad de la presentación de las cuentas, pero no podrán eludir el carácter de bien común del terreno o de las cañerías de todo el edificio, en tanto se trata de bienes necesariamente comunes, es decir que, por imperio de la ley tienen tal carácter.-
Ahora bien, a los reglamentos consorciales vigentes y en curso de ejecución al tiempo de la sanción del Código Civil y Comercial – 1° de agosto de 2015 – no le serán aplicables las leyes supletorias en tanto contratos en curso de ejecución – Art. 7° apartado 3° CCC – pero si las leyes o normas imperativas.-
En nuestro modesto entender, la expresión necesariamente comunes que establece con toda claridad el art. 2041 CCC, le confiere a la norma el carácter de imperativa, esto es, que será de aplicación inmediata y no susceptible de ser modificada por la voluntad de las partes, afectando por ende los contratos en curso de ejecución.-
Dicho de otra forma, si las leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, a “contrario sensu”, las imperativas lo son en tanto resultan de aplicación inmediata.-
Ergo, siendo el reglamento consorcial un contrato y encontrándose los anteriores al 1° de agosto de 2015 en curso de ejecución, le son plenamente aplicables las normas imperativas que resultan de aplicación inmediata, quedando entonces comprendidos entre la enumeración de los bienes comunes del edificio de que se trate las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión y los cableados hasta el ingreso a las respectivas unidades, ello así con independencia de lo que establezca al respecto el estatuto consorcial.-
Entonces, y para concluir, en nuestra interpretación del texto legal vigente los reglamentos consorciales anteriores a la sanción del Código Civil y Comercial no rigen más, en tal aspecto, ante la existencia de una norma imperativa no derogable por las partes, teniendo plena aplicación inmediata la nueva norma vigente a partir del 1° de agosto de 2015.-
Nota aclaratoria
En su momento – año 2018 o 2019 – cuando opinamos respecto al alcance del Art. 2041 Inc. “f” del Código Civil y Comercial de la Nación, y su carácter imperativo respecto de los reglamentos consorciales anteriores a su vigencia, expusimos que no existía doctrina ni jurisprudencia que se hubiera expedido al respecto, circunstancia que a la fecha ha cambiado, en tanto que ha llegado a nuestro conocimiento que la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Mendoza – Sala Primera, dictó en junio de 2020 el fallo “Gómez, Filomena Mirta c/ Coronel, Samuel y otros s/ Recurso Extraordinario Provincial” del cual se pueden extraer las siguientes conclusiones;
“*El art. 2041 CCCN, contiene una enumeración de las cosas y partes necesariamente comunes, estableciendo en su inc. f) que revisten tal calidad las cañerías que conducen fluidos y energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional. Estimo que corresponde su aplicación en el caso por tratarse de una norma imperativa, que no puede ser modificada por voluntad de las partes. En este punto, coincido con la postura que interpreta que el Código Unificado distingue entre aquellas cañerías conductoras de fluidos que circulan hasta el ingreso a la unidad funcional de aquellas que se encuentran dentro de las mismas, las cuales pertenecen a dicha unidad propia y por ende son de propiedad de quien resulte titular de dicha unidad privativa.-“
“f) Tampoco está discutido que resulta aplicable a la causa lo normado por el Art. 2041 inciso f) del CCCN, aunque dicha norma no estuviera vigente al tiempo en que se celebró el reglamento de copropiedad, por considerarla imperativa y por lo tanto inmodificable por voluntad de las partes.”-
“No enerva este resultado la circunstancia de que las cañerías comunes se ubiquen dentro de las paredes de una de las unidades privativas, pues el responsable de su mantenimiento y reparación es siempre el Consorcio, de manera que el propietario sólo respondería en la medida en que hubiese impedido la reparación. Así se había entendido inclusive en vigencia del régimen anterior, cuando se consideraba que no obstante tratarse de reparaciones a realizarse en el interior de la unidad privativa a cargo del respectivo propietario, ello no excluía la responsabilidad del consorcio cuando los daños existentes hubiesen tenido origen en deficiencias en partes comunes, cuya reparación no se haya efectuado a pesar de la denuncia pertinente. (“Propiedad horizontal”; Dir. KIPER, Claudio, p. 196).”.-
En suma, la Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Mendoza – Sala Primera, haciendo propios los argumentos de la Segunda Cámara de Trabajo, Paz y Tributaria de la Tercera Circunscripción Judicial de Mendoza, se expide acerca del carácter imperativo del Art. 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación, y por lo tanto de aplicación inmediata y prevalente sobre cualquier acuerdo en contrario que puedan establecer los particulares, léase el estatuto reglamentario.-
Dr. Juan José Mario Sánchez
