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EL CONSORCIO
Es la persona jurídica conformada por los copropietarios de las distintas unidades funcionales que integran un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. El mismo tiene por finalidad recaudar los créditos de los cuales es titular y gestionar el patrimonio afectado al interés común, realizando para ello todo acto que procure la seguridad, salubridad y comodidad en el uso y goce del inmueble.
EL ADMINISTRADOR
-Es uno de los órganos del consorcio, junto con la Asamblea y el Consejo de Propietarios (art. 2044 CCCN).
-Es el representante legal del consorcio (arts. 1320 y 362 CCCN) entendido como representación orgánica o institucional.
-Actúa como mandatario (arts. 1319, 1320, 1324 inc. f- y 1334) es sólo uno de los negocios dentro de su función de representante.
-Puede ser un propietario o un tercero, persona física o jurídica.
-Es un proveedor profesional de servicios y se relaciona con el consorcio a través de una relación de servicios o consumo.
FIGURA DEL PRESENTANTE
-Art. 1320: cuando un mandante (el consorcio) confiere poder para ser representado, le son aplicables las disposiciones del art. 362.
-Art. 362: la representación voluntaria comprende sólo los actos que el representado puede otorgar por sí mismo, los límites de la representación, su extinción y las instrucciones que el representado dio a su representante, son oponibles a terceros si éstos han tomado conocimiento de tales circunstancias o debieron conocerlas obrando con cuidado o previsión.
FIGURA DEL MANDATARIO
-Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra.
-El mandato puede ser conferido y aceptado expresamente o tácitamente: si una persona sabe que alguien está haciendo algo en su interés y no lo impide, pudiendo hacerlo, se entiende que ha conferido en forma tácita un mandato.
-La ejecución del mandato implica su aceptación aun sin mediar declaración expresa sobre ella.
-El mandatario está obligado entre otras cosas a rendir cuenta de su gestión, sea en las oportunidades convenidas o bien cuando se extingue el mandato.
-La rendición de cuentas debe estar acompañada de toda la documentación de respaldo, se realiza generalmente en el domicilio del mandatario, y los gastos que generar son a cargo del mandante.
DESIGNACIÓN DEL ADMINISTRADOR
-El primer administrador cesa en oportunidad de la primera asamblea, donde puede ser ratificado.
-La primera asamblea se debe realizar dentro de los 90 días de cumplidos los 2 años de haberse otorgado el reglamento de propiedad horizontal o cuando se encuentre ocupada la mitad de las unidades funcionales (lo que ocurra primero).
-Los sucesivos administradores deben ser designados en asamblea convocada al efecto y pueden ser removidos sin expresión de causa.
-Es muy común que la asamblea designe al administrador sin el quórum y la mayoría reglamentarios y que éste comience su gestión, percibiendo honorarios por ello, recaudado expensas y efectuando erogaciones en nombre del consorcio. Al transcurrir un tiempo prudencial, si los copropietarios ausentes han abonado expensas y no han impugnado la asamblea, existe consentimiento tácito a lo resuelto en la misma, razón por la cual no podrán argumentar a posteriori que la designación del representante legal fue inválida.
-En cuanto a la duración del mandato de administración, el mismo puede tener plazo de vigencia (generalmente medido en años) o bien puede carecer de fecha de finalización, existiendo de parte del mandatario (el consorcio) la posibilidad de extinguir el mandato
