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El caso: El administrador del Consorcio cita a una asamblea para el 24 de mayo de 2016, notificando su citación y el orden del día a través de una circular que entrega al personal de vigilancia para que, a su vez, lo entregue a cada consorcista dejando constancia de su recepción en una planilla confeccionada al efecto. –
El personal de vigilancia entrega la citación al consorcista actor, quien al recibirla no firma la planilla manifestando que después lo hará. – Nunca firma la planilla de recepción de la citación. –
Se celebra la asamblea el 24 de mayo de 2016 a la que no asiste el actor, y en fecha 6 de junio de 2016 envía una carta documento a la administración expresando que se enteró por un vecino con posterioridad de la celebración de la asamblea e intima para que se declare la nulidad de la misma por no haber sido notificado previamente.-
En fecha 27 de junio de 2016 inicia un trámite judicial de aseguramiento de pruebas y se constituye en el domicilio de la administración para requerir copia del acta de la asamblea y de las citaciones cursadas a los consorcistas con la constancia de su recepción.-
En fecha 21 de octubre de 2016 el administrador entrega en el Juzgado la totalidad de la documentación requerida, no figurando haber entregado la citación y notificación de la asamblea al actor.-
En fecha 21 de diciembre de 2016 el actor promueve demanda de nulidad de la asamblea celebrada el 24 de mayo de 2016 alegando que nunca fue notificado de la misma.-
Demanda de nulidad de asamblea al Consorcio y cita como tercero responsable al administrador.-
Comparecidos al proceso, tanto el Consorcio demandado como su administrador, contestan la demanda alegando que la acción de nulidad de asamblea se encontraba caduca, en virtud de lo establecido por el Art. 2060 del CCC y por haber transcurrido un plazo mayor a 30 días desde la celebración de la asamblea – 24 de mayo de 2016 – y la promoción de la demanda el 21 de diciembre de 2016.-
Tramitado el proceso el juez de primera instancia rechaza la demanda por entender que ha caducado la acción, contando literalmente los 30 días desde la celebración de la asamblea hasta la promoción de la demanda.-
El actor deduce recurso de apelación ante la Cámara de Apelaciones y el superior Tribunal rechaza el recurso y confirma el fallo de la baja instancia, pero con argumentos distintos a los del juez inferior.-
La Norma: El Artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación, vigente a partir del 1° de agosto de 2015, luego de establecer las mayorías necesarias en las asambleas para la toma de decisiones válidas, establece en su párrafo final la posibilidad de plantear la nulidad de la asamblea fijando como limitante un plazo de caducidad de treinta (30) días contados desde la fecha de su celebración.-
Concretamente establece; Art. 2060 último párrafo; “El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea”.-
La primera observación que merece la norma es que establece un plazo de caducidad y no de prescripción, siendo dos institutos jurídicos con cierta semejanza pero absolutamente diferentes y con consecuencias distintas.-
La caducidad extingue el derecho una vez operada, a diferencia de la prescripción que sólo limita su ejercicio en el tiempo; a su vez, la caducidad no puede ser interrumpida ni suspendida por ningún medio, en cambio la prescripción se puede interrumpir por una intimación extrajudicial.-
A su vez, la caducidad tiene plazos muy breves para evitar su producción, a diferencia de la prescripción que generalmente contempla plazos mucho más prolongados.-
Al respecto, destaco lo expresado por Llambías, Jorge Joaquín, Raffo Benegas, Patricio y Sassot, Rafael A. en “Manual de Derecho Civil, Obligaciones”, Edit. LexisNexis, Abeledo Perrot, 13 º edición, Bs. As. 2002, pág.532 y 533:
“1º) La caducidad extingue el derecho, en tanto que la prescripción no extingue el derecho sino la acción judicial correspondiente. Esta, que es la diferencia esencial, muestra cómo la caducidad produce un efecto más intenso. El derecho caduco carece ya de toda existencia, mientras el derecho prescripto sobrevive disminuido en su eficiencia, en el carácter de obligación natural.-”
“2) La prescripción es una institución general que afecta a toda clase de derechos, de modo que para que ella funcione se requiere la norma excepcional que exima de la prescripción a tal o cual acción determinada.- A la inversa la caducidad no es una institución general, sino particular de ciertos derechos, los cuales nacen con una vida limitada en el tiempo.-”
“3) La prescripción puede verse suspendida o interrumpida en su curso, en tanto que la caducidad no. Es que para ésta última es tan esencial el ejercicio del derecho en un tiempo preciso, que no se concibe que el término pueda prolongarse en obsequio a circunstancias particulares de alguien, tales como imposibilidad de hecho para actuar, incapacidad no suplida por la representación adecuada, etcétera.”.- op. y loc. cit. pág.533.-
“5) Finalmente, ambas instituciones suelen diferenciarse porque los plazos de prescripción son, de ordinario, relativamente prolongados, mientras que los términos de caducidad, son por lo general, muy reducidos. Esa misma diversa duración de los lapsos respectivos condice con el fundamento de una y otra institución.-
La segunda observación que merece la referida norma del Art. 2060 CCC es la que refiere al comienzo del plazo de caducidad y que lo sitúa en la fecha de celebración de la asamblea consorcial – “desde la fecha de la asamblea” -, con lo cual la conclusión literal sería que transcurrido los 30 días desde la celebración de la asamblea, se encontraría irremediablemente caduca la posibilidad de accionar por nulidad de la misma.-
Hasta aquí la interpretación literal del precepto legal.-
El fallo de la Cámara de Apelaciones
El Superior Tribunal confirma el fallo de la primera instancia pero con una interpretación distinta del Artículo 2060 CCC a la realizada por el juez de grado.-
Expresa la Cámara – autos “Dagotto, Ricardo José Luis c/ Consorcio Edificio Atlántida XXX – Atlántida XXXI y otros s/ Nulidad de asamblea – CUIJ 21-02872877-5” – que si bien es cierto que el plazo de caducidad del Art. 2060 CCC es de 30 días, corresponde determinar el momento desde el cual debe computarse, ya que el juez de la baja instancia lo hace desde la fecha de celebración de la asamblea, esto es, desde el 24 de mayo de 2016.-
En efecto, señala el Tribunal de Apelaciones: “He aquí el punto en el cual se considera que yerra el decisorio impugnado, pues la solución a la que se llegó allí de contar el inicio en el día de la asamblea (24/05/16) sólo resultaría admisible para el caso en que el copropietario fuera debidamente notificado y/o se encontrara presente al deliberar. En el sub judice, tal interpretación luce injusta y contraria a la lógica, pues ninguna de esas condiciones se cumplieron. Se coincide así con lo sostenido por Costantino al respecto: “…Para los ausentes el plazo debería computarse desde que recibieron el acta de la asamblea, máxime teniendo en cuenta que se trata de un plazo de caducidad que no se suspende por notificación fehaciente, sino por demanda judicial o mediación previa…”.-
“…Entonces si hubo un germen de nulidad en la convocatoria, ya que, por ejemplo, al propietario no le fue remitida la convocatoria, jamás se habrá enterado del día y la hora de realización de la asamblea, y por ende, el plazo de treinta días no podría comenzar a correr desde la finalización de la misma” (COSTANTINO, J.A., La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, Hammurabi, Buenos Aires, 2015, p. 171. En el mismo sentido, v. ALTGERINI, J.H., cit.; GURFINKEL DE WENDY, L. N., Derechos reales, 2° edición, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2015, t. I, p.756; MARIANI DE VIDAL, M., cit. P.5). Es decir, la aplicación literal de la norma llevaría una solución incorrecta, por estar reñida con los principios que custodian este derecho subjetivo, con las reglas de la lógica y con la razonabilidad.-“
Continúa diciendo el fallo de Cámara: “Si bien por mandato del art. 2067 CCC “los plazos de caducidad no se suspenden ni se interrumpen, excepto disposición legal en contrario”, lo cierto es que “…todos los institutos que tienen por finalidad la pérdida de un derecho, sólo comienzan a correr a partir del momento en que su titular ha tenido oportunidad de ejercerlos” (CSJN, “Cipollini c/ Dirrección Nacional de Vialidad”, ED, 77-222, citado en NISSEN, R.A., Impugnación judicial de actor y decisiones asamblearias, Depalma, Buenos Aires, 1989, p.142). En este orden de ideas, y en forma coincidente con el precedente del máximo tribunal de la Nación, se ha expuesto: “Todo aquel que no compareció al acto asambleario recién podrá tomar conocimiento de las irregularidades del caso una vez que tenga a disposición la copia del libro de actas relativa a esa reunión de propietarios, por cuanto en esta situación, los treinta días debieran comenzar a correr desde ese momento…” (CHIESA, F., cit., p.102. En similar tónica, v. ORFILA, B.A., Consorcios, 4° edición, Erreius, Buenos Aires, 2017, pp. 203-204). Así, la parte actora recién contó con el material relevante necesario para enervar la acción de nulidad de asamblea cuando este fue acompañado por la administración en el marco del aseguramiento de pruebas conexo (“DAGOTTO, RICARDO JOSE LUIS c/ ADMINISTRACIÓN PLAZA S/ MEDIDA ASEGURAMIENTO DE PRUEBAS, CUIJ 21-02861155-9), y luego de que esa parte contestara al pedido de ampliación, informando que había presentado la totalidad de la documentación obrante en su poder el 21/10/16 (v.fs.32 del aseguramiento de pruebas referido, venido a esta sala a fines de su análisis y estudio), notificado en forma automática el martes 25/10/16, fecha a partir de la cual comenzó a correr el término de caducidad de 30 días. Como puede observarse, al tiempo del inicio de la presente demanda (21/12/16) ese plazo ya había transcurrido holgadamente. Vale aclarar, conforme hemos adelantado más arriba, que si bien esta fecha difiere de aquella señalada por el a-quo, no modifica la suerte del pleito, pues cualquier de los dos lapsos que se consideren – desde la asamblea hasta el inicio del aseguramiento de pruebas, o desde que la administración acompañó la documental requerida hasta el inicio del juicio ordinario – sobrepasan los 30 días fijados por ley”.-
En suma, la Cámara de Apelaciones – Sala II – de Rosario interpreta que el plazo de caducidad para deducir una acción de nulidad no comienza desde la celebración de la asamblea, sino desde que el interesado tuvo conocimiento fehaciente de su realización, punto a partir del cual corren los 30 días para articular su nulificación.-
Esta interpretación del Art. 2060 CCC es por demás de razonable ya que no parece justo imponerle un plazo de caducidad tan estricto – 30 días – a quien no tuvo ningún conocimiento de la realización de una asamblea consorcial.-
A los efectos de purgar cualquier vicio en la convocatoria o realización de una asamblea consorcial, conviene proceder a notificar de manera fehaciente a los ausentes el resultado de la misma, comenzando a partir de dicha notificación el plazo de los 30 días para deducir su eventual nulidad.-
Conclusión
Entonces, y para concluir, entendemos acertada la interpretación que realiza la Sala II de la Cámara de Apelaciones de Rosario respecto al alcance del plazo de caducidad que establece el artículo 2060 “in fine” del Código Civil y Comercial de la Nación, el cual se contabilizaría no desde la celebración de la asamblea como literalmente lo establece la norma, sino desde el conocimiento fehaciente de su celebración que pueda tener el interesado.-
Rosario, 22 de Agosto de 2022.-
Dr.Juan José Mario Sánchez
