Jurisprudencia

CONFLICTO ENTRE LAS DISPOSICIONES DEL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL RESPECTO A LAS CAÑERIAS Y CABLEADOS Y LO DISPUESTO POR LOS REGLAMENTOS DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN ANTERIORES A SU VIGENCIA

Con la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación a partir del 1° de agosto de 2015 ha quedado zanjada toda discusión acerca del carácter que revisten las cañerías que conducen fluidos o energía y los cableados en los edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal.-

La vieja ley 13.512 derogada nada decía al respecto y el tema quedaba librado a lo que establecían los reglamentos de copropiedad y administración.-

Así, las soluciones resultaban sumamente diversas, ya que mientras algunos reglamentos establecían que todas las cañerías eran bienes comunes en todo su recorrido y hasta el ingreso a las respectivas unidades, punto a partir del cual pasaban a ser propias, otros establecían que lo eran en todo su recorrido en tanto estuvieran embutidas y cuando emergían cambiaban de titularidad para ser propias.-

En otros casos existían reglamentos que nada decían, con lo cual había que tratar de desentrañar de qué cañería se trataba y por donde circulaba, si era general o particular para una unidad y si su interrupción afectaba a un grupo de unidades o a una sola.-

Ahora, con la sanción del Art. 2041 inc. “f” del Código Civil y Comercial la cuestión ha quedado perfectamente aclarada; “Son cosas y partes necesariamente comunes….las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”.-

La nueva ley es absolutamente clara en cuanto a que todas las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica son necesariamente comunes en toda su extensión, sin distinción del lugar en que se encuentran o recorren, y los cableados hasta el ingreso a la respectiva unidad funcional.-

La ley no distingue si se trata de cañerías embutidas o externas o el material que compone la cañería, solo menciona la condición de que conduzcan fluidos o energía eléctrica, y en tal caso serán bienes necesariamente comunes en toda su extensión, de manera que todas las cañerías que reúnan este requisito – que conduzcan fluidos o energía eléctrica – aún cuando se encuentren en el interior de una unidad funcional o a la vista, serán comunes.-

Pues bien, queda claro entonces que a partir de la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial – 1° de agosto de 2015 – todos los reglamentos consorciales que se dicten deberán contemplar esta disposición, ello así en virtud de lo dispuesto por el Art. 2056 CCC que establece obligatoriamente que “El reglamento de propiedad horizontal debe contener:…..inc. d) enumeración de las cosas y partes comunes”.-

Esto quiere decir que por mandato legal – la ley dice “debe” – los nuevos reglamentos de propiedad horizontal deberán mencionar obligatoriamente como bienes necesariamente comunes a las cañerías que conduzcan fluidos o energía eléctrica en toda su extensión y a los cableados hasta el ingreso en las respectivas unidades funcionales.-

Ahora bien, nada dice el Código Civil y Comercial vigente cuál sería la situación de los miles de reglamentos consorciales dictados con anterioridad al 1° de agosto de 2015, esto es, a la fecha de vigencia de la nueva legislación y que establezcan un régimen distinto para las cañerías y cableados.-

Como primera observación debo señalar que no resulta fácil ni sencilla la tarea de interpretar la vigencia y alcance de las leyes en el tiempo, y su incidencia sobre las conductas y acuerdos de partes que subsisten en el tiempo y que suscriptos por los particulares en una fecha producen efectos y consecuencias en otra, derechos adquiridos y un sinnúmero de situaciones y consecuencias inimaginables, tantas como actos y hechos jurídicos posibles.-

Hubiera sido más sencilla la situación si se hubiera adoptado el criterio seguido por el Código Civil Español del año 1999, el cual estableció un plazo de un año a todos los consorcios para que adecuen sus reglamentos de propiedad horizontal a la nueva ley.-

Este no ha sido el criterio seguido por nuestros legisladores y ha quedado el tema a consideración de los interpretes.-
Todavía no existe ni doctrina ni jurisprudencia que se haya expedido al respecto, de manera que la opinión vertida en el presente artículo corre por cuenta de quien la formula y quedará o no corroborada con el paso del tiempo y la aparición de otras opiniones y fallos jurisprudenciales.-

Hecha esta aclaración, corresponde que nos adentremos a analizar una respuesta adecuada al posible conflicto entre los viejos reglamentos que establecen criterios distintos respecto a las cañerías y cableados y lo dispuesto por la nueva ley.-

Algunas respuestas posibles;

Que rijan sin más los reglamentos consorciales conforme fueron dictados hasta que desaparezcan los consorcios, lo cual llevaría al absurdo que dentro de cien años todavía no tuvieran vigencia las normas del Código Civil y Comercial vigentes a partir del 2015.-
Que se apliquen las nuevas disposiciones legales pasando por arriba todo lo dispuesto por el estatuto consorcial, lo cual constituiría a dichos reglamentos en letra muerta y piezas de museo.-
La respuesta es más compleja y dependerá de la clase de norma que se trate, ya que algunas se impondrán sobre la voluntad consorcial y otras resultarán supletorias de la voluntad de las partes que dictó el reglamento y, por tanto, vigentes a través del tiempo.-
Para poder realizar una respuesta jurídica adecuada al problema que nos ocupa – titularidad de cañerías y cableados en los reglamentos anteriores al 1° de agosto de 2015 – habrá que analizar lo dispuesto por el Código Civil y Comercial en punto a la eficacia temporal o vigencia y aplicación de sus disposiciones, la norma jurídica específica que regule el tema y lo dispuesto por el reglamento consorcial al respecto.-

Eficacia temporal de la norma

El Código Civil y Comercial vigente trata en su artículo 7° la eficacia temporal de las leyes; dice expresamente:
“A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.-

Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales.-

Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo”.

La primera parte del artículo 7° establece el principio rector: las leyes son de aplicación inmediata a partir de su sanción aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones existentes.-

En el segundo párrafo establece el otro principio general: la leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, y en todo caso, si así se estableciera no pueden afectar derechos amparados por garantías constitucionales.-
En el tercer apartado la norma contempla la excepción al principio general de la aplicación inmediata de la ley, y es el caso de las leyes supletorias las cuales no son aplicables a los contratos en curso de ejecución.-

Ahora bien, es necesario distinguir entre las leyes o normas imperativas de las leyes o normas supletorias.-
Es decir, en un rápido análisis, podemos sostener que las leyes pueden clasificarse en imperativas o supletorias (o dispositivas).-

La característica central de las leyes imperativas es que son generalmente de aplicación inmediata y prevalecen sobre cualquier acuerdo en contrario que puedan establecer los particulares, es decir, se imponen por sobre la voluntad de las partes.-

En cambio las leyes supletorias o dispositivas se caracterizan por la posibilidad de que las partes puedan disponer de la norma, haciendo prevalecer sus propias normas o acuerdos.-

Luego, podemos sostener entonces que hay normas imperativas que son de aplicación inmediata, y hay normas supletorias que solo se aplican ante la ausencia de acuerdo entre las partes, y que no son aplicables a los contratos en curso de ejecución.-

Reitero, las normas imperativas resultan de aplicación inmediata y no pueden ser sustituidas por la voluntad de las partes, a diferencias de las leyes supletorias que solo se aplican a los contratos celebrados con posterioridad a su vigencia y en ausencia de acuerdo de partes.-

Ejemplo; una norma imperativa es la que fija la edad de la capacidad de las personas, que no puede ser alterada por la voluntad de las partes y se aplica en forma inmediata a la sanción de la ley que así lo dispone.-

La norma supletoria no se aplica a los contratos en curso de ejecución y solo a los celebrados con posterioridad a su sanción, como por ejemplo lo dispuesto por el Art.1209 del C.C.C. respecto a la obligación del locatario en relación al pago de cargas y contribuciones del bien locado, que establece que no están a su cargo el pago de las cargas que gravan la cosa, salvo pacto en contrario.- Las partes podrán establecer libremente su imposición.-

Norma jurídica específica

Conforme vimos más arriba, el Art. 2041 inc. “f” del Código Civil y Comercial dice expresamente; “Son cosas y partes necesariamente comunes….las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”.

Y agrega más adelante en el Art. 2056 CCC que “El reglamento de propiedad horizontal debe contener:…..inc. d) enumeración de las cosas y partes comunes”.-

Entonces, queda claro que a partir de la vigencia del Código Civil y Comercial las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica son necesariamente comunes en toda su extensión y los nuevos reglamentos consorciales deben enumerar su existencia como bienes o cosas comunes.-

Es decir, nos encontramos frente a claras y precisas normas imperativas, ya que la ley obliga a que los reglamentos consorciales deben enumerar los bienes comunes entre los cuales se encuentran como necesariamente comunes las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica en toda su extensión y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional.-

Reglamentos consorciales existentes al 1° de agosto 2015

Existe uniformidad de criterio en la doctrina y la jurisprudencia acerca del carácter o naturaleza contractual que reviste el reglamento consorcial.-

Se trata de un contrato plurisubjetivo, de carácter formal, multilateral, conmutativo y consensual, en el cual impera soberanamente la voluntad de las partes dentro del marco legal correspondiente.-

En este particular contrato las partes podrán establecer, por ejemplo, la duración del ejercicio financiero y la periodicidad de la presentación de las cuentas, pero no podrán eludir el carácter de bien común del terreno o de las cañerías de todo el edificio, en tanto se trata de bienes necesariamente comunes, es decir que, por imperio de la ley tienen tal carácter.-

Ahora bien, a los reglamentos consorciales vigentes y en curso de ejecución al tiempo de la sanción del Código Civil y Comercial – 1° de agosto de 2015 – no le serán aplicables las leyes supletorias en tanto contratos en curso de ejecución – Art. 7° apartado 3° CCC – pero si las leyes o normas imperativas.-

En nuestro modesto entender, la expresión necesariamente comunes que establece con toda claridad el art. 2041 CCC, le confiere a la norma el carácter de imperativa, esto es, que será de aplicación inmediata y no susceptible de ser modificada por la voluntad de las partes, afectando por ende los contratos en curso de ejecución.-
Dicho de otra forma, si las leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, a “contrario sensu”, las imperativas lo son en tanto resultan de aplicación inmediata.-

Ergo, siendo el reglamento consorcial un contrato y encontrándose los anteriores al 1° de agosto de 2015 en curso de ejecución, le son plenamente aplicables las normas imperativas que resultan de aplicación inmediata, quedando entonces comprendidos entre la enumeración de los bienes comunes del edificio de que se trate las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión y los cableados hasta el ingreso a las respectivas unidades, ello así con independencia de lo que establezca al respecto el estatuto consorcial.-

Entonces, y para concluir, en nuestra interpretación del texto legal vigente los reglamentos consorciales anteriores a la sanción del Código Civil y Comercial no rigen más, en tal aspecto, ante la existencia de una norma imperativa no derogable por las partes, teniendo plena aplicación inmediata la nueva norma vigente a partir del 1° de agosto de 2015.-

Dr. Juan José Mario Sánchez

Jurisprudencia

08/03/2010
Con los alquileres temporarios a otra parte
La Cámara Civil hizo lugar a un pedido para que no se alquile más a turistas un departamento porque está prohibido en el reglamento del edificio. El tribunal señaló que la Ley 13.512 “dispone que queda prohibido a cada propietario u ocupante de departamentos o pisos sujetos a su régimen destinarlos a fines distintos de los previstos en el reglamento de copropiedad”.
Poder Judicial de la NacióPoder Nación

2010 – Año del Bicentenario
R. 546.010 “CONS. DE PROP. LIBERTAD 1031/33/35 C/ TERYAZOS, MICHAEL
WILLIAM S/ ACCIONES DEL ART. 15 DE LA LEY 13.512″
Buenos Aires, febrero 22 de 2010.-

AUTOS Y VISTOS: Y CONSIDERANDO:

I. El Consorcio de Propietarios del edificio de la calle Libertad 1031/33/35 de esta ciudad promovió demanda contra Michael William Teryazos
tendiente al cese del uso de la unidad n° 8 del tercer piso, de su propiedad, en tanto la misma se utiliza contraviniendo disposiciones reglamentarias, para al
alquiler temporario con fines turísticos, lo que viola el destino permitido por el reglamento de copropiedad y administración. Además, menciona que dicha actividad la realiza a través de la
empresa “ApartmetsBA S.R.L.” quien lo ofrece en alquiler temporal, en una página de internet cuyo dominio le pertenece, juntamente con otros servicios
tales como conserjería las 24 horas, mucama, ropa blanca, comunicación mediante la provisión de celulares y llamadas internacionales, internet de
banda ancha y caja de seguridad. Concluyen que tal actividad es netamente comercial y que, como se dijo, se encuentra prohibida reglamentariamente.
El demandado resistió la pretensión aduciendo que aun cuando se trate de un alquiler ello no puede ser considerado como un uso contrario a lo
estipulado en el mentado reglamento. Reconoce que reside en el extranjero – Canadá- y que adquirió el inmueble con el asesoramiento brindado por
ApartmetsBA S.R.L., quien también se encarga de administrarlo, solventando los gastos que se generen y celebrando los aludidos contratos de locación
temporal.
El Sr. juez de grado en el pronunciamiento de fs. 489/493, luego de analizar la prueba rendida, hizo lugar a la demanda entablada, con sustento
esencialmente en que la actividad desplegada en la unidad por la demandada y la mencionada empresa es contraria a las previsiones reglamentarias y en que
ella podría asimilarse, por los servicios que se prestan y en la forma en se lo hace, a un contrato de hospedaje, concluyendo que el uso de su inmueble es
netamente comercial. Contra dicha sentencia se alza la demandada, quien expresa sus agravios a fs. 498/508, que fueron respondidos a fs. 510/516.
II.- Se encuentra admitido por ambas partes que el inmueble mencionado se alquila temporalmente, por lapsos que van desde los 2 hasta los 28 días y que tales
locaciones así como los servicios antes descriptos son ofrecidos por un tercero –
ApartmetsBA S.R.L.-, a través de su página de internet, a quien el demandado autorizó para tales fines como así también para su administración.
Debe señalarse liminarmente que el art. 6 de la ley 13.512 dispone que queda prohibido a cada propietario u ocupante de departamentos o pisos
sujetos a su régimen el destinarlos a fines distintos de los previstos en el reglamento de copropiedad.
En este sentido, se ha señalado que las restricciones al dominio establecidas en la ley 13.512 y en los reglamentos particulares desempeñan un
papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser más estrictamente observadas, si cabe, que las que nacen de las relaciones
habituales entre propietarios vecinos, toda vez que su acatamiento es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema y para mantener la
pacífica convivencia de los copropietarios, debiendo además, por los mismos motivos, aplicarse estrictamente las sanciones establecidas para caso de
infracción a las normas (CNCivil, esta Sala, en ED 22-765; id., Sala F, en, LL 1997-E-495).
En la especie, de la cláusula sexta del Reglamento de Copropiedad y Administración surge que “todos los departamentos de la finca se destinan a casahabitación
de los propietarios y/o miembros de su familia, o a quienes los propietarios cedan, alquilen o transfieran sus derechos, quedando expresamente prohibido darles
destino profesional, comercial o industrial, salvo las unidades que tengan otro destino. Queda prohibido a los ocupantes de los departamentos y negocios destinarlos a usos
contrarios a la moral y buenas costumbres, o perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, así como ejercer actividades que comprometan la
seguridad del inmueble”.
Se ha interpretado que la “vivienda familiar” o “vivienda”, que indudablemente es a lo que alude la estipulación transcripta, se refiere a conceptos que
apuntan al lugar donde se habita y se desarrolla la vida de un modo estable, e implican el domicilio o la residencia permanente de quien la ocupa, por lo que no es posible
comprender en el concepto de vivienda la posada fugaz y sucesiva de diversos ocupantes pasajeros. Así también distingue claramente la ley 23.091, en su art. 2°, los
contratos de locación con destino a vivienda, con o sin muebles, de aquellos con fines turísticos, para los cuales establece distintos plazos mínimos de locación (conf. Bossert,
Gustavo, “Locación temporaria en la propiedad horizontal”, LL 2007-F-1318).
En esos términos, una interpretación razonable de un reglamento de copropiedad que incluya la clásica disposición a la que se aludió debe llevar a reputar
prohibidos estos alquileres temporarios en la generalidad de los casos (conf. Cossari, Nelson G. A., “El reglamento de copropiedad y administración y el destino de la unidad
funcional”, ejemplar de La Ley del 21-4-09, pág. 6). Si a ello se suma, más allá de la calificación contractual atípica efectuada en la sentencia recurrida, que el alquiler con los servicios antes mencionados se ofrece en el marco de una explotación comercial realizada por la empresa que se encuentra autorizada a administrar el inmueble y a contratar de esa forma, conforme surge de las
constancias de fs. 35/56 y 400/478, no puede sino concluirse en el rechazo de las quejas vertidas.
Por estas consideraciones, SE RESUELVE: Confirmar, en todo aquello que fuera materia de agravios, la sentencia de fs. 489/493. Las costas de Alzada se imponen a la vencida (arts. 68 y 69 del Código Procesal).
Notifíquese y devuélvase.

Remate de un bien: ¿Quién paga las deudas?

En los tiempos que corren, la multiplicación de las ejecuciones de todo tipo y la liquidación de bienes en los procesos concúrsales han renovado un debate sobre el cual aun no se ha podido lograr, ni siquiera, una jurisprudencia mayoritaria.

Se trata de responder el siguiente interrogante:

¿Quien debe afrontar el pago de los impuestos, tasas, expensas comunes y demás cargas que pesan sobre el bien a rematar ?

En primer lugar, debemos señalar que existen dos posiciones respecto de los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes frente a una subasta judicial:

A) Para algunos, esas obligaciones son de “carácter real “, “ambulatorias” o “propter rem “(aquellas obligaciones que descansan sobre determinada relación de señorío sobre una cosa y nacen, se desplazan y se extinguen con ésta), razón por la cual deben seguir pesando sobre el bien vendido forzosamente y trasladarse al adquirente.

B) Para otros, subastado judicialmente un bien, todas las deudas (sean personales o reales) se transfieren al precio, de donde se cobraran los créditos en las medida y en el orden de prelación que a cada uno de ellos les otorgue la ley.

Con relación a dicho debate, los doctores Adolfo Alvarado Velloso y Andrea A. Meroi fundamentaron oportunamente, en un trabajo de su autoría, las razones por las cuales propician la segunda de las posturas y refutan la primera.

Los mencionados profesionales comienzan su análisis de la cuestión afirmando que la primera de las tesis, además de conducir a resultados irrazonables (ya que bajo las condiciones así estipuladas, el precio de remate se reduce a niveles insospechados y ni siquiera hay postores) e injustos, conculca una serie de normas jurídicas y, por lo tanto, deviene inadmisible.

RAZONES PARA RECHAZAR LA 1º TESIS

A la hora de refutar la primera de las posturas, Alvarado Velloso y Meroi afirman que:

1) Desconoce las diferencias entre compraventa y subasta

La transferencia de un inmueble realizada en subasta pública tiene el carácter y alcance de un acto de atribución de derechos autónomos a favor del adquiriente, con prescindencia de los transmítete. Ese modo de ser autónomo resulta configurado por una serie de elementos de forma y de fondo que hacen de la venta en subasta pública un acto jurídico complejo, que desborda los límites del derecho privado y resulta por completo diferente del contrato de compraventa.

Por ello, no corresponde que los impuestos, tasas y demás contribuciones devengadas hasta la toma de posesión de un inmueble subastado judicialmente deban ser afrontados por el comprador, sino por el anterior propietario:

con el producto del bien subastado.
en caso de que este no alcance, con el resto de su patrimonio.
En caso de insuficiencia de bienes, existiera quebranto.

Quienes han estudiado específicamente el tema, sostienen que es desacertado asimilar la venta voluntaria y las normas que la rigen al régimen de la subasta judicial, pues:” en la venta voluntaria el comprador es parte en toda la negociación. Puede tomar todas las providencias para verificar la existencia de deudas impositivas, expensas comunes, con garantía real propter rem, etc., y tomar todos los recaudos para cancelarlos con el precio a pagar, disminuir este, o prevenirse por otros medios de que no será inquietado. Por otra parte, el vendedor se lleva el precio.

Esas particularidades tornan lógico y legal atribuir responsabilidad al adquiriente por los créditos insolutos. Nada de eso sucede en la venta judicial, donde están de por medio las garantías del deposito, la de la intervención de la justicia y la puja en el remate asegura aun precio de mercado”.

Por ello, aun cuando el adquiriente en subasta judicial pueda considerarse un sucesor singular en la cosa por el carácter que reviste su derecho, debe estimarse que no lo es en los términos de esas disposiciones legales (Art.3265 y 3266, Código Civil) y que, en consecuencia, no debe recibir la cosa con carga alguna, sino libre de ellas.

2) Viene a dotar a una “obligación” de un alcance mayor al de un “derecho real”

Aun aceptando la categoría de obligación real, ambulatoria o propter rem, la aceptación lisa y llana de la tesis refutada implica otorgar a las deudas por impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes un ius preferendi ( derecho de preferencia) y un ius presequendi ( derecho de persecución) mucho mayor que aquellos de los propios derechos reales.

En uno de nuestros derechos reales más fuertes, la hipoteca, cuando el bien se remata judicialmente, el derecho real y el privilegio se extinguen aunque el precio obtenido sea inferior al monto del crédito hipotecario. El hipotecante pasa a ser acreedor común por el saldo.

En el caso que nos ocupa el absurdo pasa a ser flagrante: en la hipótesis de una ejecución hipotecaria en la que el precio obtenido no alcance para cubrir el crédito y los impuestos y cargas, el crédito hipotecario se extingue como tal, en tanto que el crédito por impuestos y servicios (obligación prometer rem) no se extingue…. ¡hasta tanto el comprador en remate no pague totalmente su importe ¡ Un verdadero sin sentido.

3) Desvirtúa todo el régimen legal de privilegios

No hay en nuestro régimen legal norma laguna que avale ese “súper privilegio” y “súper derecho real” que las decisiones de los jueces terminan otorgándole al fisco.

Razones a favor de la 2ª Tesis

Alvarado Velloso y Meroi fundamentan su posición favorable a la segunda de las posturas con los siguientes argumentos:

1ª Se ajusta a derecho

En un fallo de la Cámara de Apelación en los civil y Comercial se considero que en la subasta judicial el proceso de venta pública supone el necesario resguardo de intereses de múltiples partes: el ejecutante, el ejecutado, el martillero, los postores, el adquiriente y los terceros titulares de intereses legítimos. Entre ellos se halla, con grado de privilegio general, el fisco.

Se ha dicho con razón que la venta judicial produce una suerte de concurso donde todos los acreedores (embargantes, hipotecarios, por impuestos, tasas, expensas, etc.) deben concurrir a cobrar sus acreencias sobre el precio obtenido, en el orden de preferencia que a tal efecto le ha concedido la ley a cada uno de ellos. Si ello no fuera así ¿cual seria el sentido y la razón de ser del privilegio? El privilegio existe para la escasez no para la abundancia.

Es por lo expuesto que, aun admitiendo la existencia de las llamadas obligaciones propter rem, el ius persequendi de que gozan cesan con la subasta judicial.

2° Produce una subrogación real en el derecho del acreedor, no lo extingue

La transferencia de un bien realizada en subasta publica tiene el carácter y alcance de un acto de atribución de derechos autónomos a favor del adquiriente, con prescindencia de los del transmitente, puesto que aquel lo recibe libre de gravámenes, los que se trasladan al precio de compra en virtud del principio de subrogación real : todos los créditos que pesan sobre los bienes quedan transferidos en forma automática al precio de venta en un remate efectuado (precisamente) con citación de los acreedores.

La subrogación así producida tiene exactamente esos efectos. Los créditos privilegiados dejan de gravar la cosa y se asientan sobre el precio de su venta, al que habrán de afectar en la misma medida que lo hacían sobre aquella.

3° prestigia la labor judicial y el régimen de subastas

Por vía de la forzada e ilegal interpretación que se critica, se atenta contra la seguridad jurídica y se la convierte en una “caja de sorpresas”. Además, al anunciar en los edictos que, en caso de no cubrirse con el precio de compra, las deudas deberán ser afrontadas por el comprador, si bien no habrá sorpresas, tampoco habrá adquirientes en tales condiciones.

¿Quién pagara el precio de mercado en tales supuestos? Pero aun: ¿quién comprara?

En Rosario pudo apreciarse un caso paradigmático: una cochera, cuyo valor en el mercado ascendía a 3.000 pesos salió a remate con una deuda por impuestos, tasas y expensas de 3.600 pesos; la subasta fracaso tres veces por falta de oferentes ¿cuántas veces más se suponen que lo intentaran?

Las perjudiciales consecuencias de semejante condición para la subasta saltan a la vista: a.

En los hechos, una serie de bienes pasan a estar “fuera del comercio”, con el desvalor del abandono, las perdidas, etc.
El propietario-deudor-recalcitrante sigue gozando de la cosa mientras nadie paga
“La cosa” continua generando siendo más impuestos, tasas y expensas.
El consorcio asume el coste del desidioso, ya que las deudas de esa “cosa” son una cuota va parte de una deuda general del consorcio con los prestadores de los servicios que debe afrontar.

Finalmente, los autores sostienen que el comprador en remate judicial tiene derecho a que se le transmita el bien adquirido libre de carga obligacional y privilegio alguno derivado de gravámenes, impuestos, tasa, expensas comunes, etc., que existieran a la fecha en que adquiere la posesión, debiendo citarse a esos acreedores, previo a la subasta, para que hagan valer sus derechos exclusivamente sobre el precio pagado.

FUENTE: La ley Litoral-1998.