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Expensas ordinarias y extraordinarias

Los problemas se suscitan fundamentalmente en los casos de las unidades que se encuentran dadas en alquiler, en razón de las interpretaciones no explicitadas que cada una de las partes se guarda para sí al momento de convenir el alcance y extensión de las obligaciones a abonar como formando parte del canon locativo. Es por ello que, antes de ahondar en ese aspecto de los conflictos, corresponde efectuar una puntualización conceptual y jurídica, respecto de lo que -conforme la ley vigente- constituyen las expensas comunes.

En efecto, ha de quedar claro que el adjetivo “comunes” alude a la circunstancia de que los rubros que se sufragan con ellas, son los concernientes a la “comunidad” consorcial, y que el empleo de la expresión «comunes» no supone la existencia de dos subespecies: las expensas comunes y las expensas extraordinarias. Ello no es así.  Los gastos pueden ser “ordinarios” o “extraordinarios” pero las expensas que involucran a unos y a otros son siempre las expensas comunes, pues se trata de erogaciones destinadas a solventar el mantenimiento del inmueble común.

El artículo 2048 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación es clarísimo en la definición de expensas y en la distinción entre ordinarias y extraordinarias: las «expensas comunes» constituyen el género y comprenden todos los gastos efectuados en beneficio de la comunidad, y abarcan dos especies: las expensas comunes ordinarias y las expensas comunes extraordinarias.

El mantenimiento, conservación y reparación de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, y aun la sustitución o reemplazo de los existentes, constituyen gastos definidos como expensas comunes ordinarias.

Las expensas comunes extraordinarias, en cambio, constituyen un supuesto de absoluta excepción, pues comprenden aquellos gastos decididos por los copropietarios en asamblea con miras al embellecimiento o mejor funcionalidad de los bienes comunes (p.ej. remodelación del hall de entrada, equipamiento del salón de usos múltiples, etc.), y están previstas en el cuarto párrafo del artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación. Ni la envergadura ni la cuantía económica del gasto convierte a éste en una expensa común extraordinaria.

Así, si el consorcio tiene que revocar y pintar íntegramente el frente del edificio, reparar balcones, etc., lo que deba recaudarse para afrontar esa erogación constituye una expensas común ordinaria porque se devenga en cumplimiento de una obligación legal, aunque el valor de la misma resulte importante o significativo.

Dice la norma del citado Artículo 2048 que el propietario horizontal «…debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, y las resultantes de obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación con personas con discapacidad, fijas o móviles y para las vías de circulación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de asamblea».

 

La norma no presenta ninguna duda para su interpretación, pues queda claro que toda erogación dirigida al mantenimiento, reparación o reemplazo los bienes comunes, es expensa ordinaria.

Ahora bien, la nueva legislación local que rige las obligaciones de los administradores de consorcios en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires, Ley 5983, en su artículo 6º, ha incorporado como inciso j) del artículo 10º de la original Ley 941 (norma que se ocupa «De las liquidaciones de expensas») la obligación de: «Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias».

Dicha norma local en nada modifica (ni podría hacerlo) la legislación de fondo contenida en el transcripto artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación. Simplemente obliga al administrador a que efectúe en las liquidaciones de expensas, la distinción establecida en el citado artículo de la ley de fondo.

O sea que, cuando hubiera expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea, deberá indicarlas en forma separada y diferenciada en las liquidaciones de expensas. La ley local en absoluto ha introducido ningún criterio diferente o enfrentado a la legislación de fondo.

Obsérvese que las modificaciones a la Ley 941 y a la 3254 que ha incorporado la Ley 5983 han estado dirigidas a armonizar y hacer coincidir las obligaciones de los administradores a las normas de fondo contenidas en el Código Civil y Comercial que entró en vigencia el 1º de agosto de 2015 (vbg.: plazo para la entrega de la documentación en caso de renuncia o remoción, plazo para notificar a los propietarios la existencia de reclamos y demandas judiciales). Por lo tanto debe insistirse en que los administradores de los consorcios de propiedad horizontal no se encuentran facultados para denominar o distinguir como expensas «extraordinarias» a aquellos gastos que resulten poco frecuentes, o de monto significativo, por esas solas circunstancias.

 

La convención contenida en una locación en el sentido que el locatario toma a su cargo las expensas que se devenguen, debe ser materia de interpretación y de aclaración entre las partes que celebraron el contrato, respecto del cual el consorcio y su administrador resultan por completo ajenos.

Es habitual que locador y locatario convengan en los contratos de locación que el inquilino toma a su cargo el pago de las expensas comunes ordinarias, pero no las «extraordinarias» que continuarán pesando sobre el locador.

Es también habitual que locador y locatario entiendan por «expensas ordinarias» y «expensas extraordinarias» cosas distintas a las que ha normado y regulado el art. 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación.

De ser así, debe quedar claro que tal interpretación es exclusivamente una cuestión a dilucidar entre locador y locatario y no obliga al administrador del consorcio a liquidar en forma distinta a la prevista por el Código.

El administrador no es juez, ni árbitro, frente a eventuales conflictos entre propietarios e inquilinos sobre cuáles expensas debe pagar cada uno de ellos.

Frente al consorcio el obligado es el propietario de la unidad. Y si tal propietario ha delegado en un contrato privado (el contrato de locación) el pago de las mismas en el inquilino, ninguno de ellos puede, en virtud de esa delegación imperfecta, imponer formas de liquidación de expensas al administrador para «adecuarlas» a lo que ellos quisieron decir o no decir en un contrato privado, ajeno al consorcio.

 

Es por ello que ha de aconsejarse como buena práctica de los intermediarios inmobiliarios o aún de los particulares que convienen rentar sus inmuebles, que incluyan en los contratos cláusulas explícitas y claras, haciendo constar cuáles serán aquellos rubros de expensas que por su importe, excepcionalidad o envergadura, han acordado que no formaran parte del canon locativo convenido.

Es más, aun en los contratos de locación vigentes, las partes podrían añadir una «adenda» a los mismos. Las fórmulas pueden ser variadísimas, en función de lo que dichas partes consideren pues el precio del alquiler se encuentra libremente pactado entre ellas.

Así podrían expresar: «A los fines de la aplicación de la cláusula XX del presente contrato, en orden a lo que se consideran expensas comunes ordinarias, las partes consideran de estricta aplicación lo normado en el artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación».

O por el contrario: «Sin perjuicio de lo normado por el artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación, queda convenido que las expensas comunes que tomará a su cargo el locatario como formando parte del canon locativo, en ningún caso podrán exceder un importe equivalente al XX % del valor del alquiler del mes de que se trate».

O también: «A los fines del presente contrato las partes han convenido limitar el valor de la contribución de las expensas comunes que toma a su cargo el locatario como formando parte del canon locativo, únicamente a los sueldos y cargas sociales del personal del edificio, las facturas por servicios, los seguros y los gastos de administración; quedando acordado que los demás rubros de expensas serán asumidos por el locador».

 

Con lo expuesto queda en evidencia que existen múltiples modos mediante los cuales los locadores y locatarios pueden resolver y prevenir las diferencias interpretativas en orden a lo que conceptúan o habían conceptuado al momento de celebrar los contratos. Lamentablemente muchas veces las partes eligen la ambigüedad para posibilitar la discusión o el conflicto, con miras a obtener alguna ventaja en la negociación posterior. Esas ligerezas o desprolijidades por parte de los contratantes no pueden ni deben pretender trasladarse al administrador del consorcio para que arbitre o laude en tales controversias, que le son por completo ajenas.

El administrador del consorcio debe aplicar estrictamente la ley y ésta es clara en orden a lo que son las expensas comunes ordinarias y las expensas comunes extraordinarias, tal como en detalle hemos explicado más arriba. Lo único que la ley local 5983 le impone como obligación al administrador es que -en los excepcionales casos en los cuales una asamblea decide y aprueba la recaudación de expensas comunes extraordinarias- la liquidación de expensas a presentar las indique en forma separada y diferenciada.

 

Dr. Bartolomé A. Orfila

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