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¿Cuáles son los puntos que debe respetar el acta de una asamblea de consorcio? ¿Qué dice el Código Civil y Comercial de la Nación?
Te explicamos todo en esta nota.
La asamblea es quizás el acto que más impacta en la seguridad jurídica del normal desenvolvimiento de un consorcio. Y realizarla de acuerdo a derecho tiene sus bemoles aunque no son para nada rebuscados.
Anualmente los consorcios deben celebrar la Asamblea General Ordinaria, en la cual el Secretario designado al efecto escribe un acta, la que constituye un testimonio escrito de los sucesos que han de transcribirse en el instante mismo de estar sucediendo, acorde a un orden del día establecido por el Administrador o por el Consejo de Propietarios.
Pero, ¿qué debe contener para estar bien hecha y cumplir con lo establecido en el Código Civil y Comercial?
El art. 2062 del Código Civil y Comercial de la Nación, vigente desde agosto/2015, hace referencia al tema:
“ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de Firmas de los propietarios”.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador, con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.”
La realización del acta es esencial porque debe existir una constancia de que existió. Para la Dra. Diana Sevitz, especialista en el tema y asesora de la CAPHAI, no es necesario que el acta se confeccione textualmente pero sí deben quedar asentadas las mociones, opiniones concretas y decisiones llevadas a cabo. Deberá exponerse con claridad una síntesis de la deliberación, la votación y lo resuelto.
El acta deberá contar con la fecha y hora de inicio, lugar de celebración de la asamblea, transcripción del Orden del Día y los puntos que se hayan tratado, así como la deliberación y también lo que se resolvió mediante la votación de los asistentes; también el recuento de votos, en caso de haberse realizado, la designación de Presidente y Secretario de la asamblea o -en su caso- la designación de dos o más propietarios elegidos para suscribir el acta al pie (refrendado el contenido de la misma y por ende la aprobación de su texto).
También de acuerdo a lo expresado por la Dra. Sevitz, en las actas deben quedar registradas las impugnaciones, es decir, dejar constancia si alguien no se estuvo de acuerdo con lo resuelto. Sin embargo, esto no brinda derecho a que las cosas se cambien conforme a gusto o entendimiento de aquellos que impugnaron.
“Es improcedente la nulidad de una asamblea del consorcio de propietarios si ha sido tácitamente confirmada por la parte que podía invocar el vicio capaz de invalidarla.” (Cámara Nacional Especial Civil y Comercial, Sala IV, Agosto 5, 1980).
¿Qué dice el Código Civil y Comercial sobre las asambleas?
Sobre sus facultades, el art. 2058 establece al respecto:
“ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
- a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
- b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
- c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
- d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere”.
Por otro lado, con respecto a la convocatoria y quórum, se explica en el art. 2059 que los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el Reglamento de Propiedad Horizontal (o Reglamento de Copropiedad y Administración, según el caso), con un del orden del día pre-establecido, cuya redacción debe ser precisa y completa siendo nulo el tratamiento de otros temas, excepto para el caso que estuvieran todos los propietarios y acordasen por unanimidad tratar dicho tema.
Está previsto también que la asamblea puede autoconvocarse para deliberar y en tal caso las decisiones que se adopten serán válidas si se realiza y el temario a tratar fuesen aprobados por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime de los propietarios, aunque no lo hagan en asamblea.
Finalmente, en el art. 2060 se establece que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, mayoría que debe cumplir el requisito de formarse con la doble exigencia tanto en el número de unidades como en las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tendrán por aprobadas transcurridos quince días de notificados, excepto que éstos se opongan dentro de dicho plazo y de manera fehaciente con mayoría suficiente para hacerlo. Es de destacar que el derecho a promover la acción judicial para declarar la nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de celebrada la misma.
